Покупка недвижимости в Майами и дальнейшая продажа недвижимости. Подводные камни.

Форум о том, стоит ли приобретать недвижимость в США, легко ли продать квартиру в Майами, о том, какие подводные камни ожидают владельцев недвижимости в США.
Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Покупка недвижимости в Майами и дальнейшая продажа недвижимости. Подводные камни.

Сообщение Denis » Чт мар 07, 2013 6:57 am

Реально хорошая квартира стоит около 300 000. Тут спорить не будем, тк уверен, что знающих, что подруга подруги 3 года назад купила замечательную 3 бердум за 140 тыс. сейчас найдётся много. В РФ сейчас легко разместить 300 000 под 5% годовых - это совсем без рисково. 300 000 х 5% = 15 000 в год = 1 250 в месяц. Эта квартира, будет сдаваться, в среднем, по 2000 в месяц. В среднем - это потому, что будут простои (кстати, по этому мне не очень нравится бизнес Махоткина - брать на год и сдавать по 3-4 месяца с небольшой наценкой, тк, если квартира 2 месяца в год простаивает, что очень реально, то сразу убыток по году, причём не маленький). Но не забывайте про коммуналку - это около 500$ в месяц => прибыль с квартиры где-то 1 500$. Ну и какой-то там налог. Плюс её еще надо мебелировать - это еще от 20 тыс и вверх - кому как нравится. А если, как вы все знаете, Кондо захочет покрасить дом, то тут вам добавят долларов 500 в месяц - спец платеж, лет на 10 - спросите у Сергея Мах подробности - он имеет опыт. Ну и не говоря о том, что если вдруг крысы в доме заведутся, или соседи буйные - слить квартиру гораздо сложнее, чем купить. При годовой аренде эта квартира обойдётся Вам в 1600 в месяц + свет - ну еще 100$ макс. = 1 700$. И часто бывает, что в визе отказывают - и тогда вы со своей квартирой - жертва системы. Риелторы без вас вашу квартиру будут продавать долго и дёшево. Как-то так.

Да, и еще - на рост цен на жильё в США лично я не рассчитываю, тк у народа в среднем нет денег ни то, что на квартиру в Санни Айлс- на студию в 40 км от океана в Техасе. Все эти забавы нефтяников и чиновников, которые скупают квартиры в Порше, Трампах и т.д. - не финансовый инструмент, а потому, что больше купить нечего. Вот, высказал своё негативное отношение к покупке здесь жилья.

Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Re: Экономика приобретения недвижимости для дальнейшей сдачи

Сообщение Denis » Чт мар 07, 2013 6:57 am

согласна с Вами на 100%, т.к. у самой получился аналогичный расклад, когда попыталась пассмотреть квартиру в Майами как инвест. вложение!!! Поэтому если хочется вложить деньги в недвижимость, то Москва с этом плане значительно выгодней - однушка или двушка в спальном районе типа Марьино, там на них вечный спрос, и получилось аналог 10% годовых! Ну а если с недвижимостью не связываться, то тогда пассивный депозитный доход форевер, тем более сейчас банки из первой 20-ки предлагают до 12,5 годовых! Это не реклама депозитной системы , не имею к этому никакого отношения , это лишь анализ того, как можно подзаработать не влезая в форекс, голубые фишки и ПИФы...

Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Re: Экономика приобретения недвижимости для дальнейшей сдачи

Сообщение Denis » Чт мар 07, 2013 6:58 am

Стоит взять в руки калькулятор и получается, что выгоду от покупки квартиры ты начнешь получать лет через 20-30. И не факт, что в это время ты все еще будешь хотеть жить в Майами.. А при продаже всегда теряешь + гем...рой. Ну и кризис-то не закончился... Подождем-с. С деньгами всегда лучше, чем с недвижимостью.

Реклама
Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Коммуналка в квартире

Сообщение Denis » Чт мар 07, 2013 6:58 am

Если цена квартиры 350 - 400 тыс, налог и коммуналка будут около 500-1100 долларов в месяц, в сумме. Сдавать ты ее можешь за 1800-2300. Рентабельность без форс- мажора около 3 процентов. Тут многие приезжают с идеей купить, но для не американца затея бессмысленная. Это наше с мужем мнение.

Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Re: Коммуналка в квартире

Сообщение Denis » Чт мар 07, 2013 6:58 am

Во-первых, если ты собственник, ты обязан платить за кондоминимум. А во многих новых домах стоимость в месяц составляет 2500-3000. Во-вторых, нужно платить налог на недвижимость ежегодный. Он составляет несколько % от реальной рыночной стоимости. Поэтому на мой взгляд, проще квартиру снимать, чем покупать.

Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Налог на недвижимость в Майами

Сообщение Denis » Чт мар 07, 2013 6:58 am

Налог на недвижимость ежегодно 2 процента от стоимости плюс содержание ежемесячно от 500 до 2000 в зависимости от квартиры не считая интернета телефона и электричества. Все это плюс еще 100 -200 $ в месяц. Ну а стоимость самого жилья от 350000 и до бесконечности))) смотря какой район и дом.

Реклама
Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Подскажите кто знает,а какой налог здесь на недвижимость?

Сообщение Denis » Сб янв 04, 2014 1:31 am

Дорогие форумчане,подскажите кто знает,а какой налог здесь на недвижимость?

Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Re: Подскажите кто знает,а какой налог здесь на недвижимость

Сообщение Denis » Сб янв 04, 2014 1:31 am

2%

Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Коммуналка большая, от 300 мин и до 2-3-4+ тысяч в месяц

Сообщение Denis » Сб янв 04, 2014 1:38 am

Коммуналка большая, от 300 мин и до 2-3-4+ тысяч в месяц. Надо это учитывать. Как правило, в нормальных домах это 1-2$ на квадратный фут в месяц

Реклама
Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Где лучше узнавать размер коммуналки (maintenance) квартиры?

Сообщение Denis » Сб янв 04, 2014 1:38 am

Где лучше узнавать размер коммуналки (maintenance) квартиры?

Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Re: Где лучше узнавать размер коммуналки (maintenance) кварт

Сообщение Denis » Сб янв 04, 2014 1:39 am

исключительно в ассоциации дома

Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Re: Подскажите кто знает,а какой налог здесь на недвижимость

Сообщение Denis » Сб янв 04, 2014 1:40 am

налог от 1,5 до 3% в зависимости от того на частное лицо или компанию оформлена недвижимость. рассчитывается от среднерыночной стоимости жилья, которая немного ниже реальной, т.е. если реальная стоимость 1 млн, расчетная будет около 800 тыс, налог будет 12-16 тыс в год для частника или около 20-22 для компании. Очень сильно зависит от зоны проживания. Налог оплачивается чеком (кредиткой дороже) - отвозить или отправлять чек можно по декадам, можно раз в год в ноябре - так дешевле на 4%. При сдаче жилья получается, что где-то 4 мес - полгода нужно сдавать только для того, чтобы оплатить налог

Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Стоимость продажи квартиры - 18%

Сообщение Denis » Сб янв 04, 2014 1:44 am

Продавать квартиру в Майми в скором времени после покупки не выгодно. А когда тебе визу еще не дают, и ты начинаешь квартиру продавать, то становится втройне невыгодно. И все эти ушлые риелторы, которые рассказывали тебе про рост цен, когда ты покупала, начинают рассказывать про стагнацию рынка, когда ты продаешь.

Кроме того, комиссия риелтора составляет 6%.
10% удерживает город для расчета налогов на прибыль, если не SSN. Это стоит учитывать.

Marean
Сообщения: 2
Зарегистрирован: Сб апр 20, 2013 11:59 pm

Re: Налог на недвижимость в Майами

Сообщение Marean » Пт фев 14, 2014 10:45 am

А что если покупать не квартиру, а дом, какие налоги и расходы помимо электричества инета, нужно оплачивать? Подскажите, а то с мужем задумываемся приобрести дом для проживания во время отдыха, и не совсем понятно.

Аватара пользователя
Denis
Site Admin
Сообщения: 5114
Зарегистрирован: Пн мар 04, 2013 12:50 pm

Re: Налог на недвижимость в Майами

Сообщение Denis » Вс фев 16, 2014 8:42 am

налог на собственность
налог с аренды 13% (мало кто платит, но может выйти боком)
обслуживание дома стоит недорого. Одно только электричество . около 1000$ в месяц. Бассейны греются электрикой.

Если нужна помощь в покупке дома - пишите.

Вернуться в «Покупка / продажа квартиры в Майами. Вопросы и ответы.»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость